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A través del decreto 533/2023, el Gobierno nacional promulgó este martes la nueva ley de alquileres con la cual los contratos entre propietarios e inquilinos se mantendrán por tres años y tendrán una actualización semestral, en lugar de anual como establecía la actual norma. La nueva ley, prevé, entre otras cuestiones, que los alquileres sean en pesos y esté prohibido realizarlos en dólares.

En este marco, Raúl Andrés, quien posee más de cuatro décadas al frente del rubro inmobiliario, analizó las modificaciones de la ley, cómo se encuentra el mercado en estos momentos y cómo podría solucionarse la puja entre la gran demanda y la poca oferta de propiedades.

En principio, Andrés contextualizó: "lo que yo puedo opinar con respecto a la nueva modificación de la ley de alquileres es que es casi tan contraproducente como la modificación anterior.

En principio se había aprobado en la Cámara de Diputados, la extensión de los contratos de alquiler de 3 años a 2 años y los reajustes que eran anuales, se aprobaron para que se realicen cuatrimestralmente.

Cuando se elevó el proyecto a la Cámara de Senadores, el oficialismo rechazó estas modificaciones y se pidió la extensión de los contratos de alquiler por 3 años y el ajuste semestralmente.

Cuestión, que finalmente se terminó aprobando el proyecto de 3 años de alquiler y el ajuste cada seis meses".

Analizando el impacto que tendrá la ley con modificaciones recientemente aprobada, Andrés precisó: "lo que puedo opinar por los años que tengo de experiencia en esto y analizando la parte psicológica de ambas partes, es que hubiese sido interesante otorgar dos años en la extensión de los contratos de alquiler y un reajuste cada seis meses. Así cubrís al propietario y no apurás al locatario.

"Lamentablemente se aprobó la de tres años y el reajuste semestral. Incluso con una nueva ley de ajuste que es inferior a la que se tenía anteriormente".

Esta situación lo que hace es que disminuya la oferta más que aumentarla. Se le debe dar un beneficio al locatario y para mí toda esta situación ha sido contraproducente.

Creo que por todas estas cuestiones, se va a esperar a que en enero o febrero se derogue la ley, porque en estos momentos a nivel oferta no está influyendo a favor, sino que todo lo contrario.

La gente, sobre todo el propietario, quiere esperar, entonces hay que darle un beneficio al locatario, que es quien hoy está necesitando una vivienda, debido a la falta de créditos bancarios a los que no puede acceder la clase media. Entonces en este contexto, esta nueva ley es contraproducente.

Va a estar muy complicado de aquí a febrero porque los propietarios están esperando a que ocurra algo distinto".

Contratos vigentes

Sobre los contratos que se encuentran vigentes y ante la incertidumbre que atañe a la situación del país, expresó: "de los contratos ya realizados, se pueden hacer prórrogas por unos meses y eso está estipulado dentro de la ley.

Lo delicado es aquel que necesita realizar contratos nuevos, hoy la situación está muy difícil para que un propietario acceda a hacer un contrato nuevo, en estos momentos".

¿Pierden ambos?

Consultado sobre si con la modificación de la ley de alquileres pierden de alguna forma tanto quienes son dueños de propiedades como los que alquilan, Andrés respondió: "para mí sí, sin ninguna duda, como la anterior ley que fue contraproducente para ambas partes. Hoy, nuevamente está pasando lo mismo. La diferencia es que el propietario en estos momentos está esperando qué ocurre para hacer un nuevo contrato. En esta situación, se ve un poco más perjudicado el locatario que el propietario".

Situación "en la calle"

En relación a lo que se percibe, tanto de las consultas que se reciben en la inmobiliaria, sino también a nivel general sobre esta situación, Andrés, manifestó: "lo que se ve son dos puntos opuestos, que a nivel de alquileres, se tiene mucho más demanda que oferta y a nivel compra-venta, hay mucha más oferta que demanda. Se da a la inversa.

Estamos pasando un proceso pre-electoral, que no es para tomar como parámetro lo que puede ocurrir porque la gente está esperando precisiones sobre qué es lo que puede llegar a pasar.

Sí, quiero recalcar, sobre los créditos bancarios, que en el campo de la compra-venta, es primordial para mover el ámbito inmobiliario. Porque hoy, es más fácil vender una propiedad de alto valor, que no depende de un crédito, que una vivienda de intermedia hacia abajo, que la gente, sin un crédito no puede acceder".

"Momento atípico"

De sus 41 años en el rubro inmobiliario, así describió, Raúl Andrés, lo que está ocurriendo en el campo inmobiliario: "es uno de los momentos más atípicos que se están viviendo, porque en otras 'crisis', uno ha tenido alguna intuición de cómo poder superarla o cómo salir. En estos momentos, estamos en un acto pre-electoral y es imposible saber qué es lo que puede pasar. Esto es al margen del mercado inmobiliario, es a nivel país. Imposible saberlo".

¿Soluciones?

En relación a una posible solución respecto de la problemática de alquileres, Andrés fue cauto y se refirió en mayor medida a la intuición: "en estos momentos una solución es muy difícil poder darla. Elaborando mi intuición sobre este tema, diría que a nivel de alquileres, por cómo está la situación, soy partidario de decir: 'bajemos a 2 años los contratos de alquiler y hagamos un ajuste semestral'. Creo que es una de las cuestiones que pueden ayudar.

Lo que se está hablando de dejar un acuerdo entre partes, para mí no es el momento, hoy con una inflación superior al 100% dejar esto a un acuerdo entre las partes es imposible. Es obvio que el propietario va a querer un mayor porcentaje posible, el locatario va a querer el menor porcentaje posible y ahí va a haber una diferencia tan grande, que la inmobiliaria, por más que quiera actuar, es muy difícil ponernos de acuerdo.

En mi opinión y al margen de la extensión de contratos de alquiler por dos años y ajustes semestrales, creo que debe haber un índice dictaminado por el gobierno para que no haya problemas entre las partes", finalizó.