Raúl Andrés, uno de los máximos referentes del mercado inmobiliario local

El comercio es uno de los sostenedores de la economía que peor la está pasando en estas circunstancias hacia las que ha llevado la aparición del Covid 19 y Balcarce no escapa a las generalidades y los protagonistas de este rubro intentan apelar al ingenio, la creatividad y todos los recursos que estén a su alcance para intentar subsistir, algo que de una u otra manera y en un gran porcentaje, han podido cumplimentar hasta el momento. Pese a todo lo que podía suponerse, el panorama actual no marca el cierre de demasiados locales e indica que, en el caso de los que han tenido que bajar sus persianas, readaptaron su escenario o accionar y continúan desarrollando la actividad, con variantes pero siguen en el camino, aunque algunos mostrando los estragos que le ha provocado la lucha e incertidumbre de estos últimos tres meses y de no saber qué ocurrirá en el futuro cercano. En estas circunstancias que se viven hubo que apelar al diálogo entre propietarios e inquilinos y allí mucho tuvieron que ver los agentes inmobiliarios, que debieron ampliar su accionar y no solamente limitarse a la tarea que habitualmente cumplen. Por ello, el buscar acuerdos para que la pandemia afectase lo menos posible a las partes se convirtió en un desafío constante.

Mariano Dominguez: "Mantuvimos la cobrabilidad de

alquileres de vivienda en un 95 % y en lo comercial un 70 %, que son números muy importantes"

"Lo comercial es lo que más difícil está en el contexto del cumplimiento. Hemos tenido que renegociar entre las partes el precio del alquiler, algunos comercios han cerrado y otros están en cesación de pago, esperando. Esto sigue y sigue, no hay una fecha clara, entonces el propietario piensa que si se le va el inquilino y el local queda cerrado, entra en pérdidas, por lo cual prefiere cobrar la mitad o no cobrar y aguantar, ir pagando los impuestos hasta que esto se reactive. Comercios cerrados definitivamente habrá un 10 %, pero siguen trabajando de otra manera, han tenido en muchos casos que achicarse o readaptarse. Muchas modalidades que trajo la pandemia como por ejemplo la venta on line, vinieron para quedarse. Eso quiere decir que el tipo que alquilaba una oficina y que trabajaba atendiendo al público, vio que lo pudo hacer desde su casa y entonces va a rescindir el contrato de alquiler. O el que pagaba por un local de 100 metros cuadrados 25.000 pesos hoy se arregla con la mitad de superficie y el 50% del pago de alquiler", dijo Mariano Domínguez, ex directivo del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Mar del Plata y actual titular del Centro Inmobiliario de la vecina ciudad, que abarca también a Balcarce.

TEMA DE COBRABILIDAD

En este aspecto, dio a conocer que no están abonando sus alquileres los gastronómicos, por ejemplo, mientras que los que trabajan en horarios más reducidos o generaron algún movimiento en este último tiempo, han negociado pagar en muchos casos la mitad del valor que estaban desembolsando mensualmente.

"Diría que el 99% ha sido todo intermediación de las inmobiliarias respecto a la forma y al consenso entre propietarios e inquilinos. Porque si bien sabemos que hasta el 30 septiembre hay un DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia) y se opta por la posibilidad de no pagar el alquiler o algún tipo de ajuste, a partir de octubre dice que vas a tener que pagar todo lo que dejaste de pagar, con una tasa de interés pasiva. Por eso en octubre, si no pagaste los alquileres, te va a explotar una bomba. Entonces cuando no se pudo pagar, se habló con el propietario, se buscó un consenso para pagar la mitad o que se reduzca un porcentaje, sobre todo se dio mucho en el tema de las viviendas de los estudiantes que se tuvieron que volver a sus ciudades de origen pero quieren aguantar el departamento por si esto se reactiva", resaltó.

TAREAS EN PARALELO

El trabajo como agentes inmobiliarios en esta cuarentena ha tenido un crecimiento en cuanto a la forma de cumplimentarlo, ya que han debido ampliar su espectro

En ese sentido, Domínguez comentó que "hemos trabajado más que nunca pero hemos cobrado menos que nunca. El laburo fue tres veces más de lo normal porque hubo en esta situación un valor agregado de hacer de psicólogo, de contador, de mediador y de un montón de cosas para llegar a un consenso. A costo cero, porque tratamos de buscar una intermediación y nosotros en eso no ganamos nada".

La labor fue y sigue siendo ardua, también se involucran sentimientos en estos tiempos, más allá de la cuestión meramente económica. Sobre ello, también dejó su punto de vista: "había mucha angustia de ver cómo la gente se estaba fundiendo, el que vive de la diaria, que la venía peleando día a día y te das cuenta que la sufre muchísimo. Ver como viene un cliente a decirte tengo que rescindir el contrato porque no puedo pagar y vos le decis pará, vamos a hablar con el dueño, a buscarle la vuelta. Lo mismo con los estudiantes, nos han llamado padres que han hecho enormes esfuerzos para que sus hijos vengan a estudiar acá y que firmamos el contrato el 1 de marzo y el 18 se declara la cuarentena, o sea que no se alcanzaron a instalar y desembolsaron un dinero importante, pero no pueden seguir pagando porque sus trabajos se redujeron. Por eso la satisfacción de decir pudimos hacer bien las cosas, mantuvimos la cobrabilidad de alquileres de vivienda en un 95 % y en lo comercial un 70 %, que son números muy importantes. Yo tengo un 90 % de cobrabilidad, entonces estás conforme porque ves que has hecho las cosas bien".

Raúl Andrés: "Tenemos una satisfacción que es

la sorpresa que no hubo cierres"

"Con respecto a los locales comerciales, en marzo se trabajó medio mes y después empezamos con la cuarentena, prácticamente hubo un cobro del 100 % de los alquileres. En abril, donde la mayoría de los negocios estuvieron cerrados, no siendo algunos comercios que trabajan a nivel delivery, hubo distintas alternativas de arreglo entre propietario y locatario e inmobiliaria, interviniendo para que ambas partes quedasen conformes y, salvo excepciones, se han pagado los alquileres casi en un ciento por ciento, mientras que algunos arreglaron un 50 % y también hubo propietarios que optaron directamente por no cobrarles el alquiler, dándoles una mano para poder rehabilitarse. En mayo, en el rubro gastronomía pactaron un pago sobre el 50 % en la mayoría de los casos, mientras que en el caso de los gimnasios los propietarios tuvieron el gesto de no cobrarles el alquiler. En junio, en líneas generales otra vez hay que poner la excepción de gastronomía y de gimnasios, pero el resto va todo bien y se está cobrando normalmente", señaló Raúl Andrés, uno de los experimentados agentes inmobiliarios de la ciudad, con más de cuatro décadas de trayectoria.

ACUERDO DE PARTES

El surgimiento de esta "contemplación" con determinados alquileres surgió, a su modo de ver, del sentido común, de la parte humana, sabedores los propietarios que si un local está a puertas cerradas es difícil cobrar el alquiler mensual, ya que no existe ingreso alguno para poder hacer frente a ello. "Hay propietarios que lo entendieron y directamente no le cobraron al arrendatario, mientras que otros quisieron cobrar aunque sea la mitad para pagar impuestos o lo que sea. Pero en casi todos los casos fueron arreglos individuales, entre la inmobiliaria interviniente y charlas con el locatario y el locador", reflejó.

Hubo otras sensaciones personales que se fueron entremezclando al concretar determinados logros, llegar a acuerdos satisfactorios para las partes. "Me sentí en la responsabilidad que tengo de venir trabajando hace 40 años en el tema inmobiliario, respecto a que las partes salgan conformes. Entonces empezás a manejar la parte humana y la psicológica para que ambos queden conformes, ese fue el trabajo que fuimos haciendo individualmente con los alquileres nuestros, un trabajo desgastante sin retribución. Sentía una satisfacción cuando lograba que el locatario, pasando un mal momento por tener cerrado el negocio, lograba convencer al propietario que debido a la situación, no le cobrara. Me sentía muy bien en lo humano, porque el locatario le daba una mano en un momento tan atípico como el que estamos pasando", añadió Andrés.

SIN LOCALES CERRADOS

En otro orden, fue consultado acerca de la posibilidad de cierre de algunos comercios y dio a entender que en lo personal, dentro de la línea de clientes que su inmobiliaria maneja, no registró casos.

"Tenemos una satisfacción que es la sorpresa que no hubo cierres. La gente la viene peleando, sobre todo las Pymes, para ver si pueden seguir.

Hablar de cierres hasta ahora a mí no me tocó en ningún local, pero sé que en un futuro se va a complicar porque costará que el comercio vuelva a vender el mismo porcentaje que vendía antes de la pandemia. Van a ser muchos meses de lucha para ver si pueden llegar a solventar gastos. Pretender en los próximos meses decir que van a tener una ganancia como antes va a costar", manifestó.

Oscar Merlo: "La esperanza es que al abrirse todos los rubros la circulación sea mayor"

La Cámara de Comercio e Industria de Balcarce es una parte fundamental con su desenvolvimiento para tratar de respaldar a sus asociados, más en estos tiempos donde por la pandemia varios de sus afiliados vieron limitada su tarea o directamente estuvieron imposibilitados de hacerla.

El presidente de la entidad, Oscar Merlo, indicó a modo introductorio que "hay mucha gente que directamente está endeudándose para poder mantener su negocio, no es un ámbito natural ni deseado, sino que los alargues de la cuarentena ha llevado a que esto sea así. Hay diversidad porque existe gente que se le venció el contrato de alquiler y devolvió las llaves, entonces se va a empezar una reestructuración de todo lo que es el mercado comercial, por ejemplo dentro de lo que es indumentaria y ni hablar de la gastronomía, que volvió a tener actividad, pero con distintas posturas para el arranque, es decir a un 50 % y todo lo que significará poder llegar a cubrir los costos fijos y hacerle frente a las deudas que se han contraído en este lapso de cuarentena".

Según hizo saber, los rubros que mayormente sintieron esta circunstancia fueron el gastronómico, los gimnasios, las casas de venta de electrodomésticos, los que se dedican a la ropa de blanco. O sea, todo lo que es de consumo no directo. "Quizás se han visto más beneficiados por la situación el rubro alimenticio, por caso autoservicios y supermercados, porque la gente al no encontrarse con una salida está haciendo sus cosas en casa, el que puede y el que no, le da prioridad a lo comestible para poder llevar el sustento a la mesa", destacó.

De acuerdo al conocimiento personal, no hubo muchos cierres de comercios sino readapataciones, donde los dueños de locales comenzaron a trabajar en reductos de menores dimensiones o en sus propios domicilios. Al respecto, explicó que "hay gente que ha cambiado hasta de rubro, o bien ha anexado otros rubros para poder hacer una subsistencia. Para mí hay un cierre de negocios del 10 % aproximadamente, pero muchos igual siguen haciendo una evaluación porque saben que lo que va a venir de acá para adelante puede ser muy duro, con respecto al circulante que pude estar andando en la ciudad, por el mismo corte de la actividad económica. Esto para nosotros recién empieza, entramos en los meses de invierno que son los más duros, la esperanza es que al poder abrirse todos los rubros la circulación sea mayor. Pero hay gente que está tratando de convertirse, gente que no puede y sabemos que algunos van a quedar en el camino. Nosotros desde la Cámara trataremos de apoyarlos lo más posible para que se mantengan en la actividad".

Abordó también el hecho que muchas personas han cambiado un comercio a la calle por una venta on line, por internet, buscando otra alternativa por esa vía, algo que a su juicio cree seguirá una vez que la vida vuelve a la normalidad. "De hecho sin la pandemia ya veníamos con un notorio cambio de la venta on line, hoy son más accesibles las billeteras virtuales y hay gente a la que le queda cómoda esa postura. El comercio a la calle, como lo digo yo para hacer una diferenciación, también se está adaptando a estos tiempos y muchos buscarán una vía comercial por ese lado. Nosotros desde la Cámara ya hablamos con el Ejecutivo y con el Concejo Deliberante, es poder llevar un marco regulatorio donde se pueda más o menos equiparar una venta a la calle, por los costos que tiene, con una venta on line. Es un trabajo duro porque no hay mucha jurisprudencia con eso, pero habrá que generar".

También se encuentran desde la entidad que lidera, trabajando en conjunto con la Federación Económica de la provincia de Buenos Aires, por lo cual seguramente después se plantearán en los respectivos municipios los modos a seguir dentro de estas circunstancias. Y en el plano local cuentan con el visto bueno del Gobierno, porque también ese tipo de ventas que no sean formalizadas podrán repercutir en las propias arcas municipales.

En torno a las tareas conjuntas con la Municipalidad, Oscar Merlo afirmó que "todos los trabajos han sido en conjunto, desde el primer momento en que estábamos con la postura de abrir aunque sea con el delivery hasta los distintos estadíos donde siempre encontramos buen eco. Hay cosas que se fueron adelantando, que se dieron antes en Balcarce que la legislación o decretos que se hicieron en ese momento. Ahora nosotros estamos trabajando en un Comité de Crisis, ya nos hemos reunido por el tema de la aplicación VETe y quedó una reunión en conjunto para hacer con la Cámara, los gremios, el Ministerio de Trabajo, el Municipio, Concejo Deliberante y la gente de la Facultad para trabajar en las distintas problemáticas que se van a dar de acá para adelante. Sabemos que no es algo natural lo que nos ha pasado y nos vamos amoldando y tratando de buscarle la vuelta al día a día".

Nueva Ley de alquileres

Este lunes en la sede de la Cámara de Comercio e Industria de Balcarce se realizará una reunión por la nueva Ley de Alquileres, la cual ya fue aprobada, se encuentra en etapa de reglamentación y entrará en vigencia en los próximos días.

Es una normativa a nivel nacional, que tenía media sanción el año pasado y la semana pasada terminó de aprobar el Senado, por lo cual en breve se comunicará a través del Boletín Oficial.

"Tiene varios puntos, pero los que más hacen ruido son los plazos de los contratos, que los vuelven a llevar todos de dos a tres años y el ajuste interanual, que nosotros veníamos con porcentajes anuales o semestrales en algunos casos, pero consensuados entre locador y locatario, mientras que ahora van a ser a precio fijo, ajustados anualmente con un índice que si lo llevamos a hoy estaríamos hablando de un ajuste interanual de un 47% o 48%... una locura. Por eso las cámaras inmobiliarias y los colegios estamos diciendo que esto perjudica notablemente al locatario, porque hoy estamos ajustando un 30 % o 35 %, aplicando esa ley se va a casi un 48 % por año. Después hay otros puntos también como las rescisiones, mejoras en la propiedad, que únicamente paguen los servicios de consumo y que tasas municipales e impuestos inmobiliarios van a cargo de los propietarios, pero eso siempre lo veníamos haciendo así acá. las expensas ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias el propietario, algo que siempre se hizo. Lo que pasa es que hubo varios abusos en Capital Federal e hicieron la ley por esos casos, pero eso acá va a traer serios perjuicios para el inquilino. Y para el propietario será la obligatoriedad de registrar todos los contratos en AFIP, antes era un timbrado en ARBA. Esto quiere decir que por cualquier litigio que haya que presentar ante la Justicia, si está inscripto en AFIP el contrato, el juez le dará curso, sino no. En definitiva todo esto va a generar aumento de precios de los alquileres a nivel nacional", destacó Mariano Domínguez.